שוק הנדל"ן בישראל עובר שינויים רבים בשנים האחרונות, בעיקר בגלל פרויקטים של התחדשות עירונית. בתחום ההתחדשות העירונית יש מגוון פרויקטים ותהליכים, החל בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ועד לפרויקטים של פינוי בינוי. בשנת 2019 אושרו יותר מ-26,000 יחידות דיור במסגרת הרשות להתחדשות עירונית, ורוב התוכניות שאושרו, כ-70%, היו באזור המרכז, בעיקר במחוז תל אביב.
מה זה בדיוק התחדשות עירונית?
פרויקטים להתחדשות עירונית נועדו לשקם ולחדש אזור עירוני מיושן עם בנייני מגורים ותיקים ומדורדרים. יש פרויקטים המתחילים ביוזמת משרד השיכון ובשיתוף עם הרשויות המקומיות, המדינה מחליטה על מתחם מוגדר ומוכרז על ידי משרד השיכון כדי לנצל את הקרקע, לחדש את חזות האזור, לשפר את התשתיות העירוניות ולשפר את איכות החיים של הדיירים באזור המוגדר.
פרויקטים אחרים מתחילים על ידי יזמים בענף הנדל"ן, היזם מוביל את התהליך ויכול להרוויח היטב. יש גם פרויקטים ביוזמת הדיירים, בעיקר פרויקטים מסוג תמ"א 38 או פרויקטים גדולים בשכונה שעברה תחלופה הדרגתית של התושבים.
סוגי התחדשות עירונית בישראל
יש ארבעה סוגים עיקריים של התחדשות עירונית:
- תמ"א 38 – הפרויקט מחייב רוב של הדיירים וכולל שיפוץ וחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, הוספת קומות על ידי היזם או הקבלן, חידוש תשתיות ועוד.
- תמ"א 38 (2) – הפרויקט כולל הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין מגורים חדש במקומו, בלי לשנות את התב"ע.
- פינוי בינוי – הריסת בניין ובנייה של בניין חדש בתהליך הכולל שינוי תב"ע.
- פינוי בינוי – הריסת בניין ובנייה של בניין מגורים חדש בקרע המוקצית בסמוך לבניין, וכך הדיירים עוברים ישירות לבניין החדש.
שלבים בתהליך פרויקט החדשות עירונית
פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מבוססים על מספר שלבים:
- לימוד הנושא ובדיקת היתכנות – בשלב זה לומדים את האפשרויות הקיימות, בוחנים מסלולים שונים ומבצעים בדיקת היתכנות (כלכלית ותכנונית) וכדאיות ראשונית בעזרת אנשי מקצוע. היזם מבצע בדיקות מול הרשות המקומית או העירייה ביחס לזכויות בקרקע ואפשרויות התכנון.
- התארגנות – היזם מכין תוכנית פעולה, יש לאתר צוות להובלת הפרויקט, למפות את הדיירים ולערוך כנס דיירים בו מציגים את הפרויקט, יתרונות, עלויות, לוח זמנים ועוד.
- נציגות הדיירים – יש למנות נציגות של הדיירים כדי לשמור על האינטרסים במשא ומתן מול היזם, בשלב זה בוחרים עורך דין התחדשות עירונית כדי לשמור על האינטרסים ולפעול נכון.
- התקשרות עם אנשי מקצוע – בשלב זה בוחרים אנשי מקצוע לתכנון, ניהול, פיקוח וביצוע הפרויקט. האדריכל מתמקד בתכנון הבניין ובתהליך הרישוי הנדרש בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, היזם דואג לליווי בנקאי למימון הפרויקט ולאחר קבלת היתר בנייה מתחילים לעבוד בשטח.
חשוב להדגיש כי לפני חתימה על הסכם עם היזם, הדיירים חייבים לבחור נציגות ולמנות עורך דין התחדשות עירונית מטעמם. עורך דין מנוסה שומר על האינטרסים של הדיירים ומעניק ייעוץ וליווי משפטי.
עוד אתרים מרחבי הרשת:
עופר איתן – לינקדין